房产税征收的玄机在哪?

房产税 admin 评论

最近,房产税这个词退出了热搜排行榜,各地楼市相继量减价跌,此时开征房产税或将成为压垮骆驼的最后一根稻草。然而更深层的关注点并非楼市趋冷,而是如何理解开征房产税的合理性。 中国是发展中国家,发展中的英文Developing和开发商的英文Developer是同源

  最近,房产税这个词退出了“热搜”排行榜,各地楼市相继“量减价跌”,此时开征房产税或将成为压垮骆驼的最后一根稻草。然而更深层的关注点并非楼市趋冷,而是如何理解开征房产税的合理性。
  
  中国是发展中国家,“发展中”的英文Developing和开发商的英文Developer是同源词,其本源词义,开发或发展Development不等于房地产,而是经济趋势。不同国家有不同的发展模式,用数字衡量的发展趋势都是总人口中的城镇人口占比,即城市化率。官方统计城市化率的口径是常住人口,但在户籍制度和人口规划的前提下,城镇人口有3个概念:户籍人口、常住人口和流动人口。我建议人们接受一个修正的人口观察数据——流动人口常量。尤其是在中心城市,公共空间使用率最高的是日均流动人口常量,也是决定城市房价涨跌的核心数据之一。
  
  在土地开发和房产建筑的成本之上,城市房产价格的差异在于空间的稀缺性以及由此产生的空间溢价率。流动人口常量又是城镇人口净流入的领先指标,人口净流入与城市空间的溢价率成正比。在统计局的官方数据中,有近3亿“人户分离人口”。中国城市化率按常住人口计是58%(2017年),若考虑到3亿“人户分离人口”中的大部分已生活在城市,真实的城市化率已达到70%~75%区间。全球高收入国家的城市化率是84%,中等偏上国家的平均水平是65%,结论就是:中国的城市化已基本完成。
  房产税征收的玄机在哪?
  从1978年约2.4亿城镇居民人均6.3平方米到2016年末8亿城镇常住人口人均住房建筑面积40.8平方米,住宅商品化市场可谓人财两旺。在城市化的完成阶段,政府土地财政的预期收入递减,房产税或将成为地方政府的主要税种,这个逻辑被某些专家解读为“国际惯例”。至2016年底,房产证“颁新停旧”基本完成,绝大多数房产证变更为“不动产权证”,新增了不动产单元编码,相当于房地产有了“身份证号”。此后,开征房产税的呼声很高,大有立即生效之势。
  
  住宅是商品,商品价值的合法性是“物权”。住宅又是资产,资产价值的合法性是“产权”。物权和产权的本质差别是交易,商品主要是一次性交易(商品交换),资产却可以多次交易。从商品到资产是惊险的一跳,房产一旦进入交易市场,就成为交易性资产,包含着预期的不确定性即风险,从而产生交易价值和风险溢价。当年100万元的房子配置一套电器,如今房产价值千万元,而电器却一文不名。差别就在于房产是资产,有交易价值,而电器没有。
  
  在中等偏上收入的国家和区域,城市化基本完成,都市家庭的三分之二以上拥有房产,大规模的土地开发应慎之又慎,城市经营的重心将转向城市交通网的精耕细作及其配套的“插花”房地产,如中国成语之“锦上添花”。开征房产税的合理性在于征税可助推房产升值,而在城市化完成阶段继续“开疆拓土”却会导致空间溢价率下降。科学的城市规划必然抑制土地开发,城市空间的精耕细作必将提升房地产价值,从而形成房产税的合理性。
  

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