住房租金抵税尚需过渡性安排

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当工薪族开始向税务部门申报个人所得税专项附加扣除信息时,一场潜在博弈已经开始。 这几天,各行各业的从业人员都在填写申报个税抵扣信息。其中,租房者想获得每个月1500元个税专项附加扣除额时,需要提交房东的名字、身份证号、住房地址等信息。这让房东

  当工薪族开始向税务部门申报个人所得税专项附加扣除信息时,一场潜在博弈已经开始。

  这几天,各行各业的从业人员都在填写申报个税抵扣信息。其中,租房者想获得每个月1500元个税专项附加扣除额时,需要提交房东的名字、身份证号、住房地址等信息。这让房东担忧自己可能会被查缴出租房屋的税收。因为目前的现状是,很多房东在出租房屋时没有缴税,少数房东甚至不希望房客申报住房租金专项附加扣除。

  税务部门也面临两难抉择:如果循着上述专项附加扣除信息严格征税,将面临房东税负增加的可能;如果不严格征税,也可能面临因不依法征税而涉嫌渎职的风险。

  中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为,当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策,比如对一定额度内的出租房屋租金收入免税,从而降低征纳双方风险,稳定市场上对减税降费的预期。

  房东担心补缴税款

  纳税意识有待提高

  2019年1月1日起,符合条件的纳税人可以部分享受子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗6项个税专项附加扣除。专项附加扣除越多,可以少缴更多的个税。

  多位接受采访的都市白领认为,由于父母未满60岁,也没有子女、没有购房,只能享受住房租金专项附加扣除。

  目前在北上广深等大城市,租客可以享受每个月1500元个税扣除额,这相当于起征点从5000元提至6500元,能省下一部分可观的个税。

  若要真正享受住房租金专项附加扣除,租客需要把房东姓名、身份证号、住房地址等信息提交给税务部门。这意味着,税务部门能够借此准确地掌握房东出租住房的基本信息,而这在以前是没有的。

  很多网友在社交媒体上反映,自己向房东索要其身份信息遭到拒绝,房东以提交信息后可能被征税为由,规劝租客不要申报住房租金专项附加扣除,甚至还有房东表示如果进行扣除就要租客退房。

  “从税收政策讲,对个人出租住房是要征税的,这一点很明确。个人出租住房需要缴纳的税种非常多,包括个人所得税、增值税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等。”施正文对记者说。

  然而,在目前的房屋租赁市场上,一个普遍情形是,房东出租房屋实际上不缴税。由于税源分散且金额小,信息不透明且人力有限,地方也很少针对个人出租住房严格征税。随着出租住房信息逐步透明,一些房东担心面临严征管而补缴税款。

  对此,施正文分析说,对个人出租住房征税存在难度:

  第一,个人出租住房覆盖面很广,很多人都在出租住房,而且这涉及直接向自然人征税,需要自然人自行申报,没有单位扣缴义务人,突破了现行税收征管不直接向自然人征税的体制;

  第二,税收机关征管能力不够,再加上之前我国经济长期高速发展,税收收入增长较快,税收机关很容易完成征收任务,自然就忽略了比较难征收的房屋出租征税。

  “正因如此,就出现了房屋租赁市场没有纳税的习惯。”施正文说。

  一边是个税可能少缴几十元,另一边是房租可能上涨几百元,权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报住房租金专项附加扣除,无法享受到国家发放的个税减税红包。

  在北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文看来,房屋租赁市场纳税意识有待提高。目前的房屋租赁市场是出租方主导的市场,如果出租方缴纳税款,就会出现把税款转嫁到租客身上的情况,双方为了各自利益需求就会妥协,这在现实中很普遍,主要原因还在于人们的税法意识不强。如果是买方市场,情况就不同了。

  有人担忧纳税额高

  实则已有优惠政策

  那么,为什么房东不愿意抵扣?

  中原地产首席分析师张大伟认为主要有几点原因:

  首先是税高。

  据张大伟介绍,目前大部分出租房屋是按照5%的综合征收率计征税款,但未来是不是会找补旧账,对于房东来说是个问题。即使按照5%算,一套年租金10万元的房屋,税费也有5000元。而租户抵扣的个税其实一个月也就节省100元左右。

  不过,施正文向记者分析说,在个税法修订及配套法规制定过程中,其实也考虑到了住房租金申报过程中可能遇到的问题和难度。从现行相关税收制度来看,对于个人出租住房相关的税种都有优惠政策。

  “比如个人所得税,财产租赁收入税率是20%,但是个人出租住房的租金收入适用10%税率,降低一半,正是考虑到征收难和税负重的问题;个人住房租金缴纳增值税,按照5%征收率的基础上按1.5%来征,也是很大的优惠;对租金收入征收房产税正常按12%的税率来缴,但个人住房出租按4%来缴,降低了3倍;个人出租住房免征印花税,这些其实都是有减免优惠的,而且力度也很大。”施正文说,与此同时,一些地方的税务部门为了简化征管,会设定一个综合征收率,不同省市和地区的差异较大,有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。

  此外,张大伟还提到房东的另一点顾虑,即租赁行为被记录后,未来的纳税额度会更高。原来税务机关不掌握房东的房租收入情况,通过纳税申报后,房东的房租收入就会被记录。

  据央广网报道,专家认为此举在现阶段很难实现。专家认为,个税扣除相关工作还处在填报和收集信息的阶段,由于申报量很大,门牌号填错一个数都可能对核对工作造成一定困扰,就人力和物力成本而言,税务部门去找房东一一核对并不现实。个税新规只是要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,同时扣除基数不是租金额度而是定额,这就表明政策已经释放了一定的制度善意。同时,12366工作人员称,税务部门会不会根据填写内容让房东补税,“目前没有明确的口径”。

  接下来,也有民众在担忧,没有足额纳税的房东会受到影响吗?

  以个人所得税来看,根据中华人民共和国国务院令(第707号)公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确规定个人出租不动产取得的所得,在个人所得税法律规定的个人所得的范围。

  “目前来看,问题在于个人出租住房相关的税负太重,涉及税种太繁琐,大部分公民都不了解,也很难弄清楚,这给遵从税法带来了困难。但是在税收政策完善的前提下,个人出租住房缴税是必要的,还要严格规范征收。”施正文说。

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